Hypotheekfraude alert(!): Wat als mijn adviseur heeft gesjoemeld met mijn cijfers?

U heeft een hypotheek afgesloten, al jaren geleden, en plotseling stelt de bank vragen over uw inkomen ten tijde van de aanvraag. Of de bank gaat een stap verder: volgens de bank zijn er onjuiste gegevens gebruikt en is er mogelijk sprake van fraude. Voor veel zzp’ers komt dit als een grote schok. Zeker wanneer een boekhouder, administratiekantoor of hypotheekadviseur de aanvraag heeft verzorgd en u ervan uitging dat alles goed was geregeld.

De gevolgen kunnen ingrijpend zijn. De bank kan de hypotheek opeisen, uw woning laten veilen en uw persoonsgegevens opnemen in waarschuwingsregisters, zoals het Extern Verwijzingsregister (EVR). Dit kan niet alleen gevolgen hebben voor uw huidige woning, maar ook voor uw toekomstige mogelijkheden om een bankrekening of hypotheek te krijgen.

In onze praktijk zien wij regelmatig dat zzp’ers worden geconfronteerd met dit soort beschuldigingen, terwijl zij niet zelf hebben gesjoemeld met cijfers of zich niet bewust waren van onjuistheden in de aanvraag. Dit blog bespreekt waar u alert op moet zijn, wat uw rechten en risico’s zijn en wat u kunt doen als uw bank hypotheekfraude vermoedt.

Wij zien in onze praktijk regelmatig dat de boekhouder, de tussenpersoon of de hypotheekadviseur die door de zzp’er is ingeschakeld bij de aanvraag van een hypotheek sjoemelt met de cijfers zodat de zzp’er een hogere hypotheek kan krijgen. Woningzoekenden denken vaak dat dat “niet zoveel kwaad” kan, of erger nog: ze hebben geen idee dat de ingeleverde cijfers mooier zijn dan de werkelijkheid. Toch kunnen de risico’s en gevolgen ernstig zijn – zelfs als u te goeder trouw handelde. Dit blog behandelt de volgende vragen:

1. Waar moet u als zzp’er alert op zijn?
2. Wat moet u doen als de bank vragen stelt over uw hypotheek?
3. Kan de bank mijn hypotheek opeisen?
4. Kan de bank mijn woning executeren?
5. Wanneer kan de bank u opnemen in een register?

Waar moet u alert op zijn?

Het inkomen van een zzp’er schommelt vaak. Daarom baseert de bank de hoogte van de hypotheek op het gemiddelde resultaat van de laatste drie jaar. Veel zzp’ers schakelen een boekhouder, administratiekantoor of hypotheekadviseur in om de aanvraag te verzorgen. Dat is op zichzelf logisch, maar brengt ook risico’s met zich mee. U blijft namelijk zelf verantwoordelijk voor de juistheid van de verstrekte informatie – ook als een adviseur de stukken heeft opgesteld en ingediend. De rechtbank in Rotterdam heeft in een zaak in 2024 gesteld dat het handelen van de hulppersoon voor rekening en risico van de klant komt, ook als die persoon al dan niet opzettelijk fouten heeft gemaakt. Daar kun je dan als klant mogelijk die adviseur voor aansprakelijk stellen, maar dat helpt niet in de zaak tegen de bank.

Schakelt u iemand in die u helpt bij de hypotheekaanvraag, let dan op de volgende punten:

• De adviseur stelt voor “de cijfers iets gunstiger te presenteren”.
• Over aanpassingen wordt gezegd : “Iedereen doet dit zo”.
• U krijgt geen kopie van de stukken die worden ingediend.
• De aanvraag gaat extreem snel, zonder dat u echt heeft meegekeken.
• De tussenpersoon en/of hypotheekadviseur vraagt om toegang tot uw digitale omgeving bij de Belastingdienst.
• De administratie klopt niet met wat u weet over uw eigen inkomen.

Houd altijd een vinger aan de pols en zorg ervoor dat u de jaarstukken die namens u worden ingediend hebt bekeken en hebt gecontroleerd. Als later blijkt dat onjuiste gegevens aan de bank zijn verstrekt zal de bank u daarvoor verantwoordelijk houden.

Wat moet u doen als de bank vragen stelt over uw hypotheek?

Als de bank gegevens en inlichtingen vraagt over het inkomen dat namens u aan de bank is doorgegeven in het kader van een hypotheekaanvraag, neem dan direct contact op met een specialist om de risico’s in kaart te brengen en de mogelijkheden te bespreken.

Is het proces al verder gevorderd en heeft de bank de klantrelatie met u opgezegd, de hypotheek opgeëist en uw naam in het EVR geregistreerd? Met als reden dat is gebleken dat er bij de hypotheekaanvraag onjuiste cijfers zijn verstrekt terwijl u daarvan niet op de hoogte was? Dan is het zaak om daar in een zo vroeg mogelijk stadium transparant over te zijn. Het is belangrijk dat u uitlegt hoe het kan dat er namens u onjuiste documenten zijn ingediend en waarom u daar niets van afwist.

In een zaak van Rechtbank Den Haag in 2024 waarin de klant van de bank (de hypotheeknemer) had vertrouwd op een hypotheekadviseur die hij kende van zijn zaalvoetbalteam, waren onjuiste gegevens verstrekt. De rechter vond het zonder nadere motivering van deze stelling onaannemelijk dat een hypotheekadviseur, zonder medeweten van de hypotheeknemer, zelfstandig zou overgaan tot het vervalsen van documenten, terwijl de hypotheeknemer degene is die belang heeft bij de verstrekking van de hypotheek. Wij zien deze situatie in onze praktijk regelmatig terug. Dan is het dus zaak om heel goed te onderbouwen dat die adviseur op eigen houtje handelde, en hoe dat kon gebeuren.

De bank is voor het verkrijgen van relevante informatie niet volledig afhankelijk van uw medewerking. Uit een uitspraak van het Kifid volgt dat de politie op verzoek van de bank ook wel eens gegevens verstrekt over de inkomens zoals die bekend zijn bij de Belastingdienst. 

Kan de bank mijn hypotheek opeisen?

Wanneer de bank constateert dat bij de hypotheekaanvraag onjuiste cijfers zijn aangeleverd (volgens de bank oplichting of valsheid in geschrift) dan kan de bank de relatie beëindigen en de hypotheek opeisen.

Bij het ondertekenen van de hypotheekofferte verklaart een hypotheeknemer namelijk dat de gegevens die hij heeft verstrekt of die namens hem zijn verstrekt juist en volledig zijn.

Kan de bank mijn woning executeren?

Als de bank de lening opeist en de hypotheeknemer betaalt de lening niet terug, dan kan de bank haar hypotheekrecht executeren. De bank heeft dan de bevoegdheid om het onderpand, meestal de woning waarvoor de hypotheek is aangevraagd, te veilen. Voor de hypotheeknemer is dat vaak ongunstig, omdat de bank de woning niet per definitie voor de hoogste prijs veilt.

U heeft er baat bij de woning zelf te verkopen. In de praktijk zien wij dat banken de hypotheek direct opeisen. Door in bezwaar en beroep te gaan zorgt u er in ieder geval voor dat het beëindigen van de bankrelatie en daarmee het opeisen van de hypotheek worden opgeschort. De bank kan de woning dan niet zomaar veilen.

Als u het slachtoffer bent van een hypotheekfraude waar u zelf niet bekend mee was kan het lonen om met de bank in gesprek te gaan. Mogelijk is uw huidige inkomen wel toereikend als basis voor de hypotheek en is de bank bereid om de lening toch in stand te laten.

Wanneer kan de bank u opnemen in een register?

Naast het beëindigen van de bankrelatie kan de bank u opnemen in verschillende registers, waarbij onderscheid gemaakt moet worden tussen de interne registers en het Externe Verwijzingsregister (EVR). Die registers zijn in het leven geroepen omdat banken door het Protocol Incidentenwaarschuwingssysteem Financiële Instellingen (“PIFI”) verplicht zijn om maatregelen te treffen ter bescherming van de integriteit van de financiële sector. Lees onze pagina voor meer informatie over deze registers.

Elke bank houdt een eigen intern incidentenregister bij. Daarin registreert de bank ieder incident onder vermelding van de persoonsgegevens van de betrokkene. Alleen medewerkers van de afdeling veiligheidszaken van de betreffende bank hebben toegang tot het Incidentenregister.

Opname in het EVR betekent dat daarbij aangesloten banken (en ook verzekeraars en andere financiële dienstverleners) kunnen kijken of iemand daarin is opgenomen. Dat maakt het lastig om nog een financieel product zoals een lening of een verzekering af te nemen. Met een EVR-registratie is het in de praktijk vrijwel onmogelijk om elders een nieuwe hypotheek te krijgen.

Een bank kan een hypotheeknemer niet zomaar registreren in het EVR. Er moet sprake zijn van een zwaardere verdenking dan een vermoeden van schuld. Het moet dus gaan om een gedraging die als strafbaar feit te kwalificeren is. Een strafrechtelijke veroordeling is overigens niet noodzakelijk.

Een registratie in één van de registers heeft onmiddellijke werking en blijft ook staan tijdens een eventuele bezwaarprocedure. Als u het niet eens bent met de EVR-registratie dan kunt u dat middels een kort geding of bodemprocedure aan de civiele rechter voorleggen. De civiele rechter oordeelt dan of de registratie terecht is en ook of de periode van registratie (maximaal acht jaar) terecht is. Korter is vaak passend. Zie hiervoor ook de blog over hypotheekfraude van collega Vincent Leenders.

Vragenbrief over uw hypotheek ontvangen? Neem contact met ons op

Wordt u beschuldigd van hypotheekfraude? Wordt uw hypotheek opgeëist of heeft de bank vragen gesteld over uw aanvraag? Wacht dan niet af. De gevolgen kunnen zeer verstrekkend zijn: verlies van uw woning en een registratie in het EVR. Tijdig juridisch advies kan het verschil maken. Neem dan direct contact op met één van onze specialisten. Wij kunnen met u in kaart brengen wat er aan de hand is, wat daarvan de gevolgen zijn en welke mogelijkheden u hebt.